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Burocrazia e pratiche edilizie: ristrutturare senza stress.

Burocrazia e pratiche edilizie: ristrutturare senza stress.

Spesso si pensa di ristrutturare la propria casa autonomamente, senza sapere a quanta burocrazia e quali pratiche edilizie si vada incontro.

Noi di Ristrutturare Casa Italia vogliamo proporvi una breve guida, facile ed intuitiva, su quali sono le principali pratiche edilizie (e non solo) necessarie per le ristrutturazioni.

Non sempre è necessaria una pratica edilizia per ristrutturare casa, anche se lo è nella maggior parte dei casi. Ci sono inoltre documenti collaterali che vanno allegati o comunque che potrebbero essere richiesti.

Bisogna tenere presente che è una materia estremamente complessa dal punto di vista legale, regolamentata non solo a livello nazionale ma anche regionale e comunale. La casistica pertanto è davvero infinita, e quindi è sempre necessario rivolgersi a professionisti che esaminino il vostro caso e curino le migliori soluzioni per voi. Noi di Ristrutturare Casa Italia metteremo a vostra disposizione professionisti altamente qualificati, che sappiano guidarvi passo dopo passo.

Perché le pratiche edilizie sono importanti?

Presupposto obbligatorio per poter fruire delle detrazioni fiscali, è che la casa sia in regola.

Lavori eseguiti senza pratica edilizia quando era necessaria, o con pratiche edilizie incomplete e/o sbagliate, non hanno diritto alle detrazioni fiscali, che possono essere revocate dall’Agenzia delle Entrate fino a cinque anni dopo quello di godimento, anche con la restituzione delle somme già godute.

La burocrazia edilizia.

Il riferimento legislativo italiano per tutto ciò che riguarda i procedimenti edilizi privati è il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.

Questo testo normativo si riferisce a tutte le opere edilizie nel loro complesso, quindi sia ristrutturazioni che nuove costruzioni.

I tipi di interventi edilizi possibili sono stati suddivisi, all’art. 3 del T.U.E. in sei categorie, sulla base del loro impatto sull’assetto edilizio complessivo:

  1. Manutenzione Ordinaria
  2. Manutenzione Straordinaria
  3. Restauro e Risanamento Conservativo
  4. Ristrutturazione Edilizia
  5. Nuova Costruzione 
  6. Ristrutturazione Urbanistica

Le due categorie che interessano la maggioranza delle ristrutturazioni sono le prime due: manutenzione ordinaria e straordinaria.

Mentre le ultime due riguardano interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, la terza e la quarta riguardano gli edifici vincolati, cioè una minima parte degli edifici costruiti.

È importante poi tenere presente che i Piani Regolatori Comunali disciplinano le categorie di intervento applicabili ad un singolo edificio o una determinata parte del territorio.

Sicuramente le prime due categorie di intervento sono sempre applicabili a tutti gli edifici esistenti, in quanto fondamentali per garantirne la funzionalità.

Inoltre è bene ricordare che nessun intervento edilizio può essere effettuato su edifici che presentano abusi o difformità.

Quali opere rientrano nella manutenzione ordinaria?

Rientrano in questa categoria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Si parla quindi di pavimenti, sanitari, porte, finestre, finiture varie, rivestimenti ecc. ma anche di controsoffitti, rifacimento di intonaci, condizionatori, pannelli fotovoltaici e riparazione degli impianti esistenti.

Quali opere rientrano nella manutenzione straordinaria?

Rientrano in questa categoria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

Si parla quindi di lavori edilizi ed impiantistici oppure di interventi rilevanti dal punto di vista urbanistico.

Le pratiche edilizie.

In caso di opere rientranti nella manutenzione ordinaria non è necessario presentare alcuna pratica edilizia, infatti si sta parlando di edilizia libera. Attenzione però: alcuni comuni possono comunque richiedere la presentazione di una comunicazione per determinati tipi di interventi rientranti nella manutenzione ordinaria

Invece, in caso di opere rientranti nella manutenzione straordinaria, ma senza l’esecuzione di opere strutturali, la pratica edilizia da presentare è la CILA. In questo caso la manutenzione straordinaria si dice “leggera” ed è la classica tipologia di intervento della maggior parte delle ristrutturazioni.

Per le opere rientranti nella manutenzione straordinaria ma che prevedono anche l’esecuzione lavori strutturali, la pratica edilizia da presentare è la SCIA. In questo caso si parla di manutenzione straordinaria “pesante”.

La CILA.

La sigla CILA sta per comunicazione di inizio lavori asseverata. Da ciò si evince che:

  1. è una comunicazione e non una richiesta di autorizzazione

2) deve essere asseverata: cioè ci deve essere qualcuno che, apponendo un timbro e una firma, certifichi che tutto quello dichiarato nella pratica edilizia è corretto. Questo qualcuno è obbligatoriamente un tecnico abilitato: architetto, ingegnere o geometra.

In sintesi la pratica dovrà contenere:

  • la comunicazione resa su un modello a firma del titolare di diritti sull’immobile (proprietario, usufruttuario, locatario, etc.); 
  • l’asseverazione a firma del tecnico abilitato, anche questa resa su un modello; 
  • una serie di allegati (documenti di identità di tutti i soggetti coinvolti, ricevuta di versamento dei diritti di segreteria – solitamente tra i 50 e i 300 euro -, gli elaborati progettuali – solitamente una relazione, una pianta dello stato di fatto ed una pianta del progetto). Può inoltre essere necessario allegare: piante con gli schemi impiantistici, stima dei rifiuti prodotti dalle demolizioni con relativo contratto di discarica per lo smaltimento, dichiarazione di affidamento di incarico al tecnico con sua dichiarazione di avvenuto pagamento, DURC dell’impresa con dichiarazione di contratto collettivo applicato, titolo di proprietà dell’immobile, planimetria e visura catastale.

Resta ferma la possibilità per Regioni e Comuni di introdurre obblighi documentali non previsti dalla normativa nazionale.

Burocrazia collaterale.

Vi è poi un’ulteriore burocrazia da adempiere, non sempre obbligatoria, che prevede:

  • Notifica preliminare
  • Piano di sicurezza
  • Relazione ex. Legge 10
  • Pratica al genio civile

La notifica preliminare è una comunicazione che deve fare il proprietario di casa (o il titolare della pratica edilizia) e che deve essere indirizzata all’ASL e all’Ispettorato del Lavoro.

Ha lo scopo di comunicare a tali enti che verrà aperto un nuovo cantiere e si tratta di un documento relativamente semplice da predisporre: contiene i dati anagrafici del cantiere, del proprietario, dei tecnici e delle imprese coinvolte, la durata presunta dei lavori e l’importo degli stessi. È obbligatoria solo quando i lavori superano complessivamente i 200 uomini/giorno o sono affidati a più di un’impresa.

Queste ultime condizioni fanno scattare anche un altro obbligo per il proprietario di casa: nominare il coordinatore per la sicurezza (ovvero un tecnico abilitato che si occupa di vigilare sul rispetto delle norme di sicurezza durante i lavori nel cantiere e di redigere il piano di sicurezza e coordinamento).

Burocrazia finale.

Alla fine dei lavori è necessario produrre:

  • variazione catastale (ovvero la comunicazione all’agenzia del territorio – il catasto – della nuova distribuzione interna dell’immobile e deve essere fatta solo se sono state demolite/costruite/spostate pareti.
  • comunicazione di fine lavori (nella quale si comunica ufficialmente la chiusura della CILA aperta. Ad essa deve essere obbligatoriamente allegata una planimetria della casa per come effettivamente realizzata più eventuali altri documenti, normati da Regioni e Comuni).
  • segnalazione certificata di agibilità (una segnalazione fatta dal proprietario – ed asseverata da un tecnico abilitato – che si sostituisce dal 2001, alla precedente abitabilità. È il documento che virtualmente chiude a tutti gli effetti una ristrutturazione.

In conclusione è facile notare come, anche per un procedimento edilizio oggettivamente semplice, sia inevitabile una serie di adempimenti burocratici molto complessa, articolata e soprattutto estremamente variabile da caso a caso, di cui è impossibile fornire una trattazione approfondita.

Un’agenzia di ristrutturazioni chiavi in mano e ciò che fa al caso tuo, per evitare ogni stress, rischio o problema. Penseremo a tutto noi e potrai goderti solo il bello della ristrutturazione di casa tua.

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Telefono: 800909275

Email: info@ristrutturare-casa-italia.com

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